Hệ số sử dụng đất là gì?

Đối với những người muốn mua nhà hoặc căn hộ tại dự án nào đó thì không chỉ cần quan tâm đến giá cả, không gian sống hay mật độ xây dựng mà còn cần phải biết về hệ số sử dụng đất. Đây là chỉ số quan trọng để xác định quyền lợi của người ở tại dự án nào đó.

Hệ số sử dụng đất

1. Hệ số sử dụng đất là gì?

Tỉ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng số diện tích lô đất chính là hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất được sinh ra để khách hàng biết được diện tích mình ở như thế nào, dự án đó có quá đông đúc hay không. Vì nếu chỉ nhìn vào mật độ xây dựng thấp mà các tòa nhà xây quá cao thì cư dân vẫn đông đúc khiến cuộc sống chật chội và không thoải mái.

Hệ số sử dụng đất còn liên quan đến số tầng và mật độ xây dựng của các tầng trong tòa nhà. Mỗi tỉnh thành và địa điểm sẽ có hệ số sử dụng đất khác nhau chứ không hề giống nhau.

Nếu hệ số sử dụng đất thấp thì mật độ dân cư tại dự án thấp và ngược lại. Tuy nhiên khi hệ số sử dụng đất cao sẽ giúp kinh tế tăng cao vì có thể tăng được diện tích sàn và tăng diện tích mật độ xây dựng. Điều này giúp quy mô dự án không thay đổi nhưng vẫn tiết kiệm được quỹ đất.

2. Tại sao nên quan tâm tới hệ số sử dụng đất?

Hệ số sử dụng đất có vai trò khống chế việc xây dựng số tầng quá cao trong khu vực xây dựng, nhờ có hệ số sử dụng đất mà chủ đầu tư buộc phải tuân thủ theo tỷ lệ xây dựng cho phép.

Bên cạnh đó hệ số sử dụng đất còn thể hiện những thông tin khác như: quy mô công trình, các căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất và kinh phí đầu tư. Đó là lý do mà bạn nên nhìn vào chỉ số này khi mua đất nền hoặc mua căn hộ, chung cư. Nó sẽ cho bạn biết dự án căn hộ mình sắp mua có quy mô như thế nào và sau này nếu xây nhà thì mình sẽ xây dựng được tối đa bao nhiêu tầng.

3. Cách tính hệ số sử dụng đất

Để có thể tính được hệ số sử dụng đất, bạn nên áp dụng công thức sau:

-           Hệ số sử dụng đất = tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất

Trong đó, tổng diện tích sàn xây dựng sẽ bao gồm tổng diện tích sàn của tất cả các tầng như: Tầng hầm, tầng nửa hầm, Tầng kỹ thuật, tầng áp mái, Tầng tum.

Hệ số sử dụng đất có hai kiểu để tính đơn vị bao gồm:

•          FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.

•          FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần

4. Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân, ngoài ra còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi vòng đời của dự án kết thúc. Cụ thể, hệ số sử dụng đất sẽ tỉ lệ thuận với mật độ dân cư của dự án. Nếu hệ số sử dụng đất cao thì mật độ dân cư tại dự án cao. Còn khi hệ số sử dụng đất thấp thì mật độ dân cư tại đây sẽ thấp.

Mật độ dân cư thấp giúp cuộc sống của dân cư thoải mái và dễ chịu hơn. Các dịch vụ vệ sinh và tiện ích cũng không bị áp lực. Điều này cho thấy hệ số sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng.

5. Hệ số sử dụng đất tại Việt Nam

Hệ số sử dụng đất tại các nước trên thế giới như Nhật Bản, Hoa Kỳ, Singapore, Anh, Ấn Độ,…được quy định rất chặt chẽ. Nó có những quy định riêng cho từng vùng. Tại Việt Nam việc quản lý và kiểm soát hệ số này vẫn chưa được chặt chẽ và có phần lỏng lẽo. Tuy nhiên các bạn có thể theo dõi quy định về hệ số sử dụng đất ở Nông thôn và thành thị tại Việt Nam như sau:

Tại nông thôn:

Mỗi điểm dân cư của từng địa phương ở nông thôn có quy định riêng về hệ số sử dụng đất, điều này phù thuộc vào điều kiện cụ thể của địa phương.

Công trình nhà ở tối thiểu phải được xây dựng khoảng 25m2/người.

Đất xây dựng công trình công cộng và dịch vụ tối thiểu là 5m2/người

Đất hạ tầng kỹ thuật và giao thông tối thiểu 5m2/người

Công trình cây xanh công cộng tối thiểu 2m2/người

Tại thành thị:

Hệ số sử dụng đất tối đa của công trình dịch vụ đô thị, chung cư và công trình hỗn hợp cao tầng sẽ được tính theo diện tích lô đất và chiều cao của công trình, cụ thể:

Hệ số sử dụng đất tối đa

Việc giới hạn về số tầng và chiều cao của các tòa nhà tại Việt Nam còn phụ thuộc nhiều vào ý tưởng quy hoạch và an ninh quốc phòng hay các khoảng không tĩnh. Bên cạnh đó, chính quyền và chủ đầu tư cũng chưa quan tâm đến việc cần có các hệ thống hạ tầng xã hội và tiện ích đô thị, giao thông đi kèm đối với những nơi có hệ số sử dụng đất lớn. Điều này cũng tạo ra nhiều bất cập trong xây dựng.

Trên đây là một vài thông tin về hệ số xây dựng. Các bạn nên biết và hiểu về chỉ số này để đảm bảo quyền lợi cho mình.