Kinh nghiệm định giá nhà đất mà bạn cần nên biết

Theo khảo sát từ những nhà đầu tư và những khách hàng đã và đang có nhu cầu mua bán nhà đất, thì việc đâu đầu nhất là việc định giá giá trị của nhà đất, đặc biệt là trong giai đoạn đầy biến động của thị trường bất động sản hiện nay. Bài viết sau đây, là những tổng hợp về kinh nghiệm định giá nhà đất mà HDProLand cập nhật được xin gửi tới quý vị khách hàng.

Định giá nhà đất

1. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá nhà đất

Tổng hợp ý kiến từ các chuyên gia trong nghành bất động sản thì việc định giá nhà đất sẽ chịu tác động ảnh hưởng từ 6 yếu tố chính. Đây chính là những căn cứ để quý khách hàng có thể định giá nhà đất 1 cách chính xác nhất. Cụ thể như sau:

  1. Yếu tố tự nhiên: là những tích hợp từ các yếu tố như vị trí địa lý, tổng diện tích, khung cảnh xung quanh và môi trường trong khu vực bất động sản cần định giá đó.
  2. Yếu tố kinh tế: Bao gồm các khả năng giá trị của bất động sản gia tăng trong tương lai và tính thanh khoản của nó, tiềm năng phát triển, khả năng thu hút đầu tư của khu vực xung quanh lân cận.
  3. Yếu tố thị trường: Đây chính là sức thu hút của bất động sản và xu hướng đầu tư đã và đang hướng về đó.
  4. Yếu tố pháp lý của bất động sản ( sổ hồng hoặc quy hoạch đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép )
  5. Yếu tố uy tín của chủ đầu tư ( chỉ xuất hiện ở những dự án bất động sản )
  6. Các yếu tố khách quan khác: Là tổng hợp các yếu tố như kinh tế - chính trị - văn hóa - giáo dục - du lịch của khu vực có bất động sản.

Trong tổng hợp từ 6 yếu tố trên thì yếu tố tự nhiên được xem là yếu tố quan trọng và then chốt nhất, khi chiếm tới 50% trong tỷ trọng của định giá tổng giá trị bất động sản. Các chuyên gia đánh giá đây là yếu tố quan trọng bật nhất mà quý khách hàng mua bán nhà đất nên cần chú ý và quan tâm. Bên cạnh đó thì vẫn có rất nhiều cách định giá nhà đất khác nhau. Phương pháp hiệu quả và được tin tưởng nhất hiện nay là phương pháp so sánh trực tiếp giữa các bất động sản với tỉ lệ chính xác cao.

2. Quy trình định giá nhà đất

Phương Pháp định giá nhà đất
Phương Pháp định giá nhà đất

Quy trình thẩm định giá nhà đất có 5 bước chính:

Bước 1: Thẩm định giá qua vị trí

Việc đầu tiên của thẩm định giá nhà đất chính là bạn phải lưu ý đến vị trí của nhà đất. Cụ thể là bạn cần xác định nhà đất đó ở khu vực nào, quận huyện nào, tỉnh thành nào, mặt tiền đường hay trong hẻm, chiều rộng nền đường ô tô có đi vào được hay không. Nếu nhà đất nằm ở mặt tiền đường lớn thì thường có giá trị cao hơn so với trong hẻm.

Bước 2: Thẩm định giá qua bảng giá đất địa phương

Bước tiếp theo khi bạn đã xác định được vị trí nhà đất thì bạn cần chú ý tham khảo bảng giá đất mới nhất do các cấp cơ quan có thẩm quyền ban hành. Song song với đó bạn cũng cần tham khảo thêm giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các nguồn chính thống như ngân hàng hay các công ty định giá bất động sản uy tín trên thị trường.

Bước 3: Thẩm định giá qua hiện trạng

Việc phân loại bất động sản hay xác định nhà đất thuộc loại nào như biệt thự hay nhà cấp 4, cấp 3,... Cùng với đó là việc đánh giá về hiện trạng của nhà đất và yếu tố tuổi thọ công trình dựa vào thời điểm bắt đầu xây dựng để có thể tính giá trị khấu hao trên tổng giá trị bất động sản

Bước 4: Thẩm định giá qua giá bán các nhà đất lân cận

Đối với việc thẩm định qua các giao dịch nhà đất lân cận hoặc dựa vào các phương tiện truyền thông, thông tin từ các chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản. Giúp bạn có thể dễ dàng tìm hiểu được mức giá bình quân ở các khu vực xung quanh mình. Song song với đó thì bạn cũng nên tìm hiểu về diện tích, vị trí bất động sản khu vực xung quanh đã giao dịch với mức giá nào.

Bước 5: Tổng hợp thông tin và đưa ra kết luận đánh giá cuối cùng

Sau khi thực hiện 4 bước trên thì bạn đã tổng hợp và thu thập được nhiều thông tin chính xác từ nhiều nguồn, sau đó bạn cần tổng hợp lại toàn bộ thông tin và đưa ra mức giá hợp lý nhất cho bất động sản. Nếu bạn còn đang phân vân hay vướng vào những nguồn thông tin trái chiều thì bạn có thể tìm đến những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản hoặc các công ty thẩm định giá uy tín trên thị trường nhằm trách việc định giá sai so với giá trị thực của bất động sản.

Giá trị thực của bất động sản thường được tạo nên bởi rất nhiều yếu tố như tình trạng pháp lý, quy hoạch của nhà nước... Vì vậy trước khi tiến hành giao dịch nhà đất bạn cần nên tham khảo đầy đủ các bước được chúng tôi tổng hợp ở trên hoặc tìm đến các đơn vị thẩm định uy tín và có tên tuổi trên thị trường.

3. Nhưng lưu ý khi định giá nhà đất

Để tránh rủi ro cũng như việc định giá nhà đất sai lệch so với giá trị thực thì bạn cần lưu ý 3 điều sau:

Tìm hiểu giá bán từ các nguồn không uy tín

việc xác định giá trị nhà đất chắc chắn sẽ không thể chính xác 1 cách tuyệt đối. Hiện nay trên thị trường hợp người mua bất động sản mua vướng phải vào bẫy đăng tin ảo về giá bất động sản tăng rất cao so với giá trị thực xảy ra rất nhiều. Bạn cần tìm hiểu kĩ lưỡng và tìm ở những đơn vị uy tín, kinh nghiệm nhằm hạn chế rủi ro. 

Liệt kê các tiêu chí so sánh không đầy đủ

Bạn cần chú ý đến vị trí của sản phẩm bất động sản trong 1 dự án vì sẽ có giá trị khác nhau tùy thuộc vào view của sản phẩm đó. Hoặc ngôi nhà mặt tiền đường hay trong hẻm cũng có sự chênh lệch rất lớn. Chỉ cần khác nhau ở 1 số yếu tố thì nó sẽ tác động rất lớn đến giá trị thực tế của bất động sản. Bạn cần liệt kê ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nhằm giúp việc định giá xác với giá trị thật nhất.

Thường có khuynh hướng hạ thấp giá trị bất động sản

Trường hợp khách hàng mua bất động sản khi định giá vướng vào sai lầm khi có hướng tìm về các nhà đất có giá trị đăng bán thấp cũng rất thường xuyên gặp. Bên cạnh đó thì việc giao dịch thì cả người mua và người bán đều muốn mình quyền lợi thuộc về mình. Chính vì thế người mua sẽ mang tâm lý muốn mua với mức giá thấp sẽ thường bị thu hút vì các tin đăng bán giá thấp so với mặt bằng chung của thị trường. Người mua cần nên chú ý kiểm tra thông tin thật kỹ ở các dòng sản phẩm giá thấp để trách những rủi ro và các vấn đề khác.

👉 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản hiệu quả nhất tại đây